ПРЕСС-ЦЕНТР
USD: 26.19 26.43  EUR: 28.97 29.63 

Сергей Левада и Наталия Доценко-Белоус

28 сентября, 16:00
интернет-конференция
Сергея Левады и Наталии Доценко-Белоус
на тему: "Долгожданная новелла! Госконтроль за соблюдением прав покупателей строящегося жилья"


На мероприятии будут обсуждаться следующие вопросы:

1. Правовые аспекты осуществления государственного контроля за соблюдением договорных обязательств застройщиками, деятельность которых связана с привлечением средств физических лиц в строительство многоквартирных жилых домов. 
2. Регистрация договоров, предусматривающих привлечение средств в строительство жилья 
3. Правовой статус государственного регулятора, осуществляющего контроль за соблюдением прав потребителей, приобретающих жилье 
4. Защита покупателя строящейся недвижимости: новые гарантии безопасности капиталовложений 

В ходе интернет-конференции, также, участники представят ключевые новеллы, направленные на защиту прав покупателей строящейся жилой недвижимости, которые смогут быть воплощены в случае принятия Киевской городской государственной администрацией Положения о порядке осуществления государственного контроля за соблюдением договорных обязательств застройщиками, деятельность которых связана с привлечением средств физических лиц в строительство многоквартирных жилых домов.

С проектом Положения можно ознакомиться здесь

Спикеры: 

Сергей Левада - депутат 7-го созыва Киевского городского совета, известный девелопер с пятнадцатилетним опытом в сфере жилищного (в частности, экспериментального) строительства, советник Киевского городского головы В.В. Кличко. По инициативе и при участии господина Левады разработано Положение о порядке осуществления государственного контроля за соблюдением договорных обязательств застройщиками, деятельность которых связана с привлечением средств физических лиц в строительство многоквартирных жилых домов. 
Сергей Левада является автором и инициатором программы комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда, и сегодня включен в состав комиссии по решению проблемных вопросов по объектам незавершенного строительства. Также инициатор первого в истории Украины решение об увеличении полномочий для органов местного самоуправления. 
В период с 2014-2015 гг Сергей Левада был Первым заместителем Председателя Постоянной комиссии Киевского городского совета по вопросам архитектуры, градостроительства и землепользования. За этот период кроме плодотворного нормотворчества, он разработал и инициировал создание Департамента по вопросам государственного архитектурно строительного контроля города Киева - исполнительного органа Киевского городского совета (Киевской городской государственной администрации). Инициировано решение проблемы относительно ненадлежащего состояния содержания подземных пешеходных переходов . А также инициировал такое важное для общины города Киева решение о дерегуляции и упрощении порядка перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые.

Наталия Доценко-Белоус - адвокат TRANSACTIONAL LAW BOUTIQUE. Международное Рейтинговое издание Best Lawyers каждый год на протяжении 2009-2014 включает Наталию в перечень ведущих юристов Украины в сфере недвижимости. "Киевский юрист года в области недвижимости" (2012). Признана ведущим специалистом в вопросах операций с ценными бумагами, строительства, недвижимости, а также в земельных вопросах согласно изданию Ukrainian Law Firms 2009-2013. A Handbook for Foreign Clients, Издание Ukrainian Law Firms 2010 A Handbook for Foreign Clients называет Наталью экспертом в вопросах налогообложения и международного финансирования. По результатам опроса крупнейших украинских компаний "Юристы Украины 2008. Выбор клиента", проведенным "Юридической газетой", Наталья отмечена среди 50 лучших юристов Украины, в частности названа лидером практики в области строительства, недвижимости и земельного права, а в 2010 году вошла в число ста лучших юристов Украины. Эксперт Программы государственного-частного партнерства USAID. 

Присоединяйтесь к нашей беседе и задавайте свои вопросы прямо сейчас!



Если Вы заметили орфографическую ошибку, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter
28.09.2016 16:24:15
Добрый день!

Порекомендуйте, пожалуйста, как лучше всего выбрать застройщика для инвестиции?
Добрый день, уважаемые читатели портала liga.net!
Прежде всего, хотели поблагодарить вас за проявленный интерес к теме мероприятия и за актуальные вопросы, которые мы постараемся максимально раскрыть.
Сегодня незаконное строительство таких горящих проблемных объектов, как группа Войцеховского, привели к тому, что их насчитывается уже более 40 по Киеву, а вообще по Киеву порядка 180 объектов, которые не закончены и не введены в эксплуатацию. Главная проблема в том,  что объекты, строительство которых осуществлялось незаконно, без документации на землю и прочих разрешительных документов, с нарушением градостроительной документации приведут к тому, что ввести в эксплуатацию такие дома  практически нереально. И потому на сегодня необходим механизм, благодаря которому данные объекты можно будет ввести в правовое поле с целью их дальнейшей достройки и ввода в эксплуатацию. Город сегодня занимается, прежде всего, тем, каким образом  хотя бы по временной схеме подключить дома к электроснабжению, теплу и воде перед отопительным сезоном. Но решить проблему ввода в эксплуатацию без внедрения нового механизма будет достаточно сложно. Поэтому то решение, которое мы сегодня предлагаем, как раз направлено на недопущение незаконных строек, контроля за целевым использованием средств и гарантий защиты прав инвесторов со стороны властей. Правовой предпосылкой для утверждения положения  о государственном контроле за соблюдением застройщиками договорных обязательств перед инвесторами в жилищном строительстве стал закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения условий ведения бизнеса (дерегуляция)». В соответствии с нормами этого закона местные администрации, в частности, КМДА,  были наделены полномочиями по государственному контролю за договорными обязательствами застройщиков и покупателями строящейся недвижимости. Практически истек год с момента принятия закона, и из всех администраций только КМДА  предприняла шаги к выполнению упомянутой нормы закона.
Наталья, спасибо за Ваш вопрос! При выборе застройщика (или точнее проекта для капиталовложения)отдельное внимание обратите, пожалуйста, на три следующие аспекты:
1. Разрешительные документы: документы, удостоверяющие право на земельный участок, декларация на начало строительных работ/разрешение на выполнение строительных работ;
2. Механизм привлечения средств в строительство. Использование таких механизмов как инвестиционные договоры (для жилья), целевые облигации, фонды финансирования строительства  свидетельствует о высокорисковом характере проекта, в котором Вы будете лишены необходимых гарантий. Использование вышеуказанных механизмов не исключает вероятность того, что застройщик намеривается создать финансовую пирамиду.
3. Процент готовности объекта строительства на момент Вашего вхождения в проект.
28.09.2016 16:25:08
Сергей, Наталия, подскажите, пожалуйста, в какие структуры обращаться если происходит задержка по сдаче дома?
Уважаемый Иван!
Прежде всего, необходимо определить является ли факт задержки принятия дома в эксплуатацию нарушением обязательств застройщика перед покупателем. Действующее законодательство не  рассматривает данное нарушение как нарушение в сфере градостроительной деятельности (см. Закон Украины «Об ответственности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности»),и не предусматривает финансовой, административной или другой публичной ответственности.  
Касательно возможности привлечения застройщика как контрагента к гражданско-правовой ответственности, в этом случае необходимо исследовать положения соответствующего договора.  При использовании ряда механизмов финансирования строительства, в том числе договором купли-продажи имущественных прав на квартиры, в которых отношения, обязательства возникают относительно приобретения квартиры в будущем, срок ввода в эксплуатацию приводиться в договоре информативно, не создавая при этом обязательств у застройщика перед покупателем.
28.09.2016 16:25:52
Наталия, добрый день!

Есть ли информация в общем доступе насколько законно строительство?
Спасибо за актуальный вопрос! Если под «законностью» подразумевать наличие зарегистрированной декларации на начало строительных работ или выданного разрешения на выполнение строительных работ, то ранее такая возможность была - http://dabi.gov.ua/index.php/reestr-dozvilnikh-dokumentiv. Сейчас в вид очередных структурных изменений, публичного доступа к этой информации нет. Но можно сделать запрос в местные органы государственного архитектурно-строительного контроля.
28.09.2016 16:26:35
Наталия, Сергей, спасибо!

Вам не кажется, что нужна дееспособная ассоциация для застройщиков для защиты как интересов застройщиков, так и инвесторов?
Уважаемая Елена! Полностью разделяю Ваше мнение, что уже давно назрела необходимость в действенном объединении участников рынка для представления, выражения интересов участников рынка. В 2013 году, учитывая высокорисковое строительное поле, и существенными злоупотреблениями со стороны некоторых строительных компаний, мы создали Сообщество надежных застройщиков (http://financial-strategies.com.ua/soob) , объединенных единой идеей – применение форвардных контрактов в строительстве как  публичного, прозрачного  способа продажи строящейся недвижимости. 
Форвардные контракты на сегодня пожалуй самый сбалансированный механизм продаж строящейся недвижимости, свидетельствующий о том, что застройщик, применяющий их публичен, готов к конкурентному ценообразованию, готов к публичным обязательствам перед покупателем и как следствие готов нести ответственность. В этих отношениях присутствует независимый арбитр – биржа как организатор публичных аукционов.
28.09.2016 16:34:47
Наталия, Сергей, добрый день!

По Вашим прогнозам, будет ли принято положение о порядке осуществления государственного контроля за соблюдением договорных обязательств застройщиками?
Другого выхода, как не принять, - нет.  Его однозначно нужно принимать. Потому что на сегодняшний день это один из механизмов, который разрешил законодатель, и наделил органы местного самоуправления полномочиями  по его разработке и внедрению. Именно за соблюдением договорных обязательств застройщиков, которые привлекают средства от физических лиц, будет осуществляться государственный контроль местными администрациями. Тем более что представители других территориальных общин (Харьков) уже заинтересованы в данном механизме. Чем  шире мы поднимем этот вопрос публично, с привлечением СМИ и активных граждан, тем быстрее органы местного самоуправления и государственные органы  примут данное решение, что позволит защитить права инвесторов.
28.09.2016 16:41:00
Добрый день!

Спасибо за возможность задать вопросы.

Какое количество в Киеве по Вашим оценкам проблемных застроек?
Реально проблемных из известных на сегодня – порядка сорока, но незавершенных – порядка 180, поэтому неизвестно, сколько еще их проявится. Сегодня в каждом районе города Киева при администрациях созданы комиссии по незаконным и незавершенным стройкам, которые регулярно работают.
28.09.2016 16:48:13
Добрый день!

Осуществляется ли контроль за стройками в Киеве?
В прошлом году  был принят закон о передаче полномочий по архитектурно-строительному контролю местным органам власти.  В связи с этим был создан Департамент архитектурно-строительного контроля, которому в настоящий момент передаются полномочия и дела от государственной инспекции архитектурно-строительного контроля Украины. Как раз на этот департамент и возложено осуществление разрешительных и контрольных функций по строительству объектов на территории города Киева. Ранее осуществлять такой контроль пытались КМДА и правоохранительные органы.
28.09.2016 16:53:14
Сергей, Наталия, как Вы оцениваете ситуацию, которая сложилась в Киевмиськбуд?
Катя, спасибо за вопрос! Собственником Киевгорстроя является территориальная община города Киева. Это одна из немногих строительных компаний на рынке Киева, которая осуществляет строительство с соблюдением градостроительной документации. Если вопрос относится к объекту в Святошинском районе, то с точки зрения оценки документов, нарушений нет. Единственное, этот объект стал социально «проблемным» из-за того, что поживающие рядом жители не согласны  с застройкой такого объекта. В этом случае нужно садиться за стол переговоров и находить компромиссное решение.
28.09.2016 17:00:36
Сергей, назовите, пожалуйста, какие решения были приняты комиссией по решению проблемных вопросов по объектам незавершенного строительства?
Если имеется в виду комиссия, созданная в марте  2016 года, то  на сегодняшний день дополнительно созданы  комиссии в районах, в которые входят представители практически всех департаментов, а так же представители службы безопасности и правоохранительных органов. На заседании этих комиссий как раз и рассматриваются проблемные стройки. Мы уже рассмотрели более 15 объектов. Это, в основном, объекты Войцеховского в части временного подключения к электроснабжению, теплу и водоснабжению на отопительный сезон, а также разработали механизм того, как такие объекты ввести в правовое поле.
28.09.2016 17:10:16
Добрый день!

Как проверить насколько законно строительство?

http://enki.ua/news/spisok-problemnyh-stroitelnyh-obektov-ukrainy-po-sostoyaniyu-na-15-aprelya-2015-goda-3234

Можно ли доверять таким порталам?
КМДА регулярно проводит мониторинг незаконных и проблемных строек. Информацию о нем вы можете получить здесь: http://monitor.mkk.kga.gov.ua/.  Что касается сайта, ссылку на который Вы даете, то ни одному сайту верить нельзя. Единственный вариант – узнать репутацию компании-застройщика и в ее отделе продаж потребовать копию документа, подтверждающего права на землю, копию экспертизы проекта, разрешительные документы на строительство (не на право подготовительных работ, а именно на право строительства!), график строительства и лицензию компании.   Если вам откажут в их предоставлении, считайте, что Вы заработали, не вкладывая свои деньги  в данный объект.
28.09.2016 17:16:58
Доброго дня, шановні експерти! НАРЕШТІ буде реєстрація договорів!!!! Чекали, думали не дочекаємось! Раскажіть будь-ласка як це буде відбуватися? Скільки це буде коштувати, хто буде платити?
Первый шаг – это принятие решения Киевсоветом  об утверждении анализируемого положения. Второй шаг – создание при КМДА органа по вопросам государственного контроля и таких же органов в районах. Третий шаг – создание программы регистрации, то есть, создание реестра. Данную работу можно закончить в течение трех месяцев. По моему мнению, оплату за регистрацию должны осуществлять застройщики, хотя, инвесторы больше заинтересованы в данной регистрации. Но хотелось бы затраты  по регистрации таких договоров возложить на плечи застройщиков.
28.09.2016 17:27:40
Добрый день!

Подскажите каков статус государственного регулятора, осуществляющего контроль за соблюдением прав потребителей, приобретающих жилье?
Вопрос риторический. С одной стороны в Украине нет пока государственного регулятора, осуществляющего контроль за соблюдением прав потребителей, приобретающих жилье, с другой стороны покупатель строящейся недвижимости не всегда приобретает статус потребителя. Например, покупатель целевых облигаций, участник ФФС – не является потребителем в соответствие с Законом Украине «О защите прав потребителей». Но впервые в 2015 году законодательно государственным администрациям делегированы полномочия по контролю за соблюдением договорных обязательств. Следуя проекту Положения местные администрации будут наделены следующими весьма интересными полномочиями:

- регистрация договоров застройщиков, посредников, заключаемы с покупателями строящейся недвижимости (при этом не суть важно как эти договоры будут названы). 
Главный критерий, который положен в основу – привлечение средств от физических лиц.

- проведение проверок застройщиков;

- реагирование на нарушение прав покупателей, в том числе путем обращение в суд с исками о ликвидации застройщиков, грубо нарушающих права инвесторов; -разработка и утверждение модельных договоров.
28.09.2016 17:28:56
Наталия, Сергей, добрый день!

Как осуществляется контроль за соблюдением договорных обязательств застройщиками?
Егор, спасибо за вопрос. Планируется, что государственный контроль будет осуществляться местными администрациями посредством:

- регистрации договоров, на основании которых будет производиться привлечение средств от физических лиц в строительство;

- контроля целевого использования средств, привлекаемых от покупателей застройщиками;

-проведения проверок;

- взаимодействие с инвесторами, реагирование на их жалобы;

- взаимодействие с правоохранительными органами
28.09.2016 17:29:58
Как повысить доверие к застройщикам?
На мой взгляд, репутация – это путь к доверию.

«Маленькая ложь рождает большое недоверие». Если ложь присутствует на уровне законодательства (изначальный обман инвесторов), например, обман под названием «целевые облигации», которые совершенно не целевые по своей сути, и даже не гарантируют прав на обещанное жилье, а могут быть погашены денежными средствами, то о доверии сложно изначально говорить. Существующее доверие результат – правовой некомпетентности покупателей, увы. Поэтому доверие, разумное принятие строительного продукта покупателей действительно нужно возрождать . На мой взгляд, предложенная система действий по государственному контролю 
серьезный шаг от слов (многие слышат их целое десятилетие) к делу защиты прав инвесторов, к очищению рынка от псевдосубъектов.
28.09.2016 17:31:20
Наталия, Сергей, добрый!

Скажите, пожалуйста, будет ли в открытом доступе информация о владельцах компаний-застройщиков?

Будет ли запрет на осуществление деятельности в случае проблем у застройщика?
Спасибо за весьма нестандартный вопрос. С одной стороны, можно сказать, что данные ЕГР являются открытыми, и из него можно получить информацию о номинальных собственниках, но пожалуй они не всегда раскрывают информацию о фактических владельцах компаний – бенефициарах. Увы, такой запрет возможен лишь при 
соответствующих законодательных изменениях. 
Пока на законодательном уровне не идет речь о внедрении таких ограничений.
28.09.2016 17:33:17
Прокоментуйте, яким чином буде здійснюватися державний нагляд за забудовниками.
Іванно, дякую! 
Звертаю Вашу увагу на те, що здійснення Державного контролю Органами з питань державного контролю ґрунтується на перевірці договірних зобов’язань Забудовників та/або Посередників щодо дотримання ними наступних законодавчих вимог: 
(а) дотримання вимог частини 3 статті 4 Закону України «Про інвестиційну
діяльність». Залучення коштів фізичних осіб у будівництво багатоквартирних
житлових будинків може здійснюватися виключно через фонди фінансування
будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а
також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за
якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового
будівництва, а також із використанням інших способів фінансування будівництва
таких об'єктів, які визначаються виключно законами (житлово-будівельні
кооперативи, договори купівлі-продажу майнових прав, форвардні контракти).
Використання інвестиційних договорів, договорів дольової участі в будівництві, що
містить ознаки прямого чи опосередкованого залучення коштів фізичних осіб у
будівництво житла, не дозволяється чинним законодавством і є підставою для
здійснення заходів реагування щодо відповідного забудовника.

(б) дотримання вимог статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів»

(в) дотримання вимог щодо дійсності договору, визначених статтею 203
Цивільного кодексу України, вимог спеціальних законів;

(г) дотримання вимог Закону України «Про регулювання містобудівної
діяльності» в частині наявності та належності дозвільних документів для будівництва
житла

(д) дотримання вимог Земельного кодексу України щодо наявності та чинності
протягом строку будівництва прав на земельну ділянку, на який здійснюється
будівництво житла.